So. Jun 23rd, 2024

Vanke lenkte lange nicht genug Aufmerksamkeit auf das Geschäft.Aber in dieser Phase ist das Geschäft eine wichtige „Fähre“ für Vanke, um den Zyklus zu überqueren.

Laut dem Ende März im Jahr 2023 betrug der Betriebsergebnis von Vanke (einschließlich nicht -paralleler Projekt), betrug 9,11 Milliarden Yuan, ein Anstieg von 4,6%.Unter ihnen betrug das Betriebseinkommen der von Yinli verwalteten kommerziellen Projekte 5,7 Milliarden Yuan, ein Anstieg von 4,1%.Am Ende des Zeitraums eröffneten insgesamt 203 kommerzielle Projekte (ohne Light Asset Output Management -Projekte) insgesamt 11,58 Millionen Quadratmeter.

Im Abzügeln der Immobilien ist das Geschäft ein gewisses Maß an Cockpit -Stein.Unabhängig davon, ob es sich um den Verkauf von Qibao VanCa Plaza oder die Ausgabe von REITs für öffentliche Angaben lindert, lindert den Liquiditätsdruck der derzeitigen Bühne von Vanke.

Gewerbliche Kunden wurden darüber informiert, dass Vanke’s Gesamtgeschäft aus zwei Teilen besteht, und einige von ihnen sind kommerzielle Gruppen unter der Gerichtsbarkeit von städtischen Unternehmen.

Der andere Teil ist die Yinli -Gruppe. City Mega „in städtischen Geschäftszentren.

Daher glauben viele Menschen, dass die Linie von Vankes Geschäft immer chaotischer war.

Im Januar 2024 kündigte das interne Dokument von Vanken die Gründung einer Geschäftsabteilung an, und die Unternehmensgruppe und die indische Gruppe von sieben Regionen wurden in die Geschäftsabteilung einheitlich. Division und Wang Haiwu waren der Kernpartner der Geschäftsabteilung.

In der Geschäftsstruktur der Vanke Group gehört die Geschäftsabteilung der Business Group (BG) und ist mit der BG und der Immobilien -BG wie die 7 Hauptregionen dieselbe.

Einige Analysten glauben, dass Vanke durch die Gründung eines Business BG versucht hat, das Unternehmen der indischen Gruppe und die regionale BG zu koordinieren.In dem Jahresbericht wurde auch festgestellt, dass die Gründung einer Geschäftsabteilung darin besteht, sich auf die Stärkung des Aufbaus des Geschäftsgeschäfts der Gruppe zu konzentrieren.

Umsatz von 9,1 Milliarden

Laut Daten, die vom Jahresbericht Vanke bekannt gegeben wurden, umfassen die Entwicklung und den Betrieb von Gewerbe -Immobilien Einkaufszentren, Community Business und andere Geschäftsformulare.

Im Jahr 2023, Vanke Commercial Business (einschließlich nicht -paralleler Projekte), betreibt Einkommen von 9,11 Mrd. Yuan, ein Anstieg von 4,6%.Unter ihnen betrug das Betriebsergebnis der von Yinli verwalteten kommerziellen Projekte 5,7 Milliarden Yuan, ein Anstieg von 4,1%.

Die kontinuierliche Eröffnung des Projekts hat von Jahr zu Jahr den Geschäftsumsatz von Vanken gesteigert. Es war 5,29 Milliarden Yuan, 5,48 Milliarden Yuan und 5,7 Milliarden Yuan.

Zum Ende des Berichtszeitraums eröffnete Vanke insgesamt 203 kommerzielle Projekte (ohne leichte Vermögensverwaltungsmanagementprojekte) mit einer Baufläche von 11,58 Millionen Quadratmetern. Meter.Unter ihnen eröffnete Yinli insgesamt 74 kommerzielle Projekte (mit Ausnahme von Light Asset Output Management -Projekte) mit einer Baufläche von 7,14 Millionen Quadratmetern.

Das Hauptlayout befindet sich in den ersten und zweiten Städten in den von Vanken verwalteten Geschäftsprojekten, dem Umfang des Jangtse -Flusses Delta und des Pearl River Delta, der mehr als 52%entspricht. 24%, und der Anteil der Städte der ersten und zweiten Städte machte mehr als 90%aus.

Im Jahr 2023 eröffnete das Einkaufszentrum Shenzhen Wan Ruiyin im Jahr 2023 15 kommerzielle Projekte, darunter Chongqing Impression City, Shanghai Longhua Club.

Es ist erwähnenswert, dass Vanke nicht an die Gegenwart gezahlt wurde, daher ist die Investition in den Bericht über den Bericht eine „langfristige Eigenkapitalinvestition“, und das erzielte Erträge gehört zu „Investitionseinkommen“.In den Ausstellungsdokumenten der REITs für öffentliche Angebote sagte die Yinli Group auch, dass das Unternehmen auch sagte, dass „kein tatsächlicher Controller. Jeder Investor kann das Unternehmen nicht kontrollieren“.

Die India Group war früher als Shenzhen Investment Merchants bekannt.

Lange Zeit ist der kommerzielle Sektor von Vanke in zwei große Lager unterteilt.

Der Betrieb beider Parteien ist relativ unabhängig.

Handelsfähre

Im Jahr 2021 stieg Wang Haiwu, damals COO der Vanke Group, zum Kaiser des indischen Präsidenten ab.Zu diesem Zeitpunkt wies die Analyse darauf hin, dass die Absicht Yinli zu einer einheitlichen und einzigen Betriebsplattform von Vanke’s Business machen könnte.

Laut den Nachrichten von 2022 wurde die Anpassung einiger kommerzieller Projekte in jeder Region von Yinli Group verwaltet. , Guiyang, Kunming, Xi’an, Urumqi, Nanchang, Xuzhou, Taizhou, Hefei, Shenyang und Changchuns selbstentwickelte kommerzielle Projekte, Cover Vanke Plaza, Vankeli und 2049 Product Line EssenceAuf der offiziellen Website von Yinli stellte sich jedoch fest, dass die Verwaltung von 45 kommerziellen Projekten von Vanke im Jahr 2022.

Zu dieser Zeit gaben einige relevante Personen an, dass die wichtigsten regionalen Projekte und Gemeinschaftsprojekte, die an einigen regionalen und gemeinschaftsorientierten Projekten beteiligt sind, hauptsächlich für die geschäftlichen Ressourcen ähnlicher Projekte in der Region, und intensiv, nicht alle Vanke BG -Projekte.Nach der Überlappung des Projekts wird das Managementbereich der indischen Gruppe auf 12 Millionen Quadratmeter erhöht.

Im Januar 2024 wurden die Gewerbeunternehmen und die Yinli -Gruppe in den sieben Regionen von Vanke in die Business Division eingebunden, und Sun Jia war Chefpartner der Business Division.

Dies wird auch als großer Schritt nach vorne angesehen.

Die offizielle Website von Yinli gab bekannt, dass die operativen Managementprojekte des Unternehmens ab Oktober 2023 im ganzen Land über 53 Städte überstieg, wobei eine Vermögensskala von fast 100 Milliarden Yuan und das Verwaltungsgebiet über 12 Millionen Quadratmeter überstieg.

Selbst wenn es erworben wurde, konnte sich die Geschäftsrentabilität von Vanken nicht schnell verbessern.Im Vergleich zu China Resources Land und Longhu war das Umfang der Geschäftsprojekte von China Resources und Longhu Ende 2023 etwas niedriger als das Geschäft von Vanken, aber das Mieteinkommen beträgt 17,9 Milliarden Yuan bzw. 10,28 Milliarden Yuan bzw. der Die Mietrate beträgt 96,5%bzw. 96,2%.

Für Vanke ist die Entwicklung des Unternehmens eine große Herausforderung, und der größte Anteil des Geschäftsgeschäfts ist das Geschäft.Der gemeinsame Präsident von Vanken, Zhu Jiu, war besser als das Performance -Treffen von 2023 und erwähnte den Druck der Mittel, die durch Vanke mit drei Scheren ausgesetzt waren.

Einer von ihnen ist der Druck, der durch Vanke’s Betriebslayout erzeugt wird.Nach der Erfahrung von Peer in Bezug auf die Kapitalfinanzierung ist der Umfang von 100 Milliarden der Umsatzrückgang (der Zinsdruck), um 5 Milliarden Geschäftsgeschäft EBITDA und NOI auszugleichen.Vanke muss EBITDA, NOI und NPI für Business Business verbessern.

Zhu Jiusheng stellte vor, dass Vanke’s Operating Business Scale nahe 400 Milliarden Yuan liegt.

Das heißt, Vanke’s operatives Geschäft hat eine geringe Rendite, und einige erreichen nicht einmal Bankdarlehenszinsen.Aufgrund der China -Ressourcen landet auch die wiederkehrenden Geschäftseinnahmen, die von China Resources veröffentlicht wurden, Dividenden und Zinsenmultiplikatoren von 1,9.

Ein Teil der operativen Immobilien -Cashflows von Vanke stammt jedoch aus dem relativ stabilen Mieterträge.

Vermögenswerte Rettung

Unter der aktuellen Situation von Immobilien trug das Geschäftsvermögen von Gewerbeimmobilien bis zu einem gewissen Grad auch den Cashflow zu Vanke bei.

Die Veräußerung von Asset ist die direkte Wahl der Liquidität und der Hebelwirkung von Management.Nach Abschluss der Transaktion zog sich Vanke vollständig zurück und die Ausstellung wurde der einzige Inhaber des Grundstücks.

Dieses Projekt ist ein kommerzielles Projekt in Shanghai Star und es ist auch ein Projekt, das seit einigen Jahren in Folge gut abschneidet. In der Lage entschied sich Vanke jedoch immer noch dafür, das Geldverbesserungsprojekt für den Cashflow zu verkaufen.

Es ist erwähnenswert, dass im Jahr 2021, als die Ausstellung 50%Eigenkapital von Qibao Wanke Plaza von GIC mit 2,772 Milliarden Yuan erwarb, die Gesamtbewertung des Projekts 6,58 Milliarden Yuan betrug und der Transaktionsvertrag 6,4 Milliarden Yuan.

In den jüngsten Transaktionen hat sich die Gesamtbewertung von Qibao Vanka Plaza auf 7,06 Milliarden Yuan gestiegen, der Preisvertragspreis beträgt jedoch nur 5,2 Milliarden Yuan mit einem Rabatt von fast 30 %.

Eine Geschäftsperson wies jedoch darauf hin, dass Vanke aus der Projektentsorgung und dem Schälen von „wertvollen“ Projekten in der Hand wählen musste.

Neben herkömmlichen Finanzierungskanälen sucht Vanke auch mehrere Formen der Zusammenarbeit, einschließlich Eigenkapitalfinanzierung, REITs und öffentlicher Opfergaben.Es wird berichtet, dass die verfügbaren Vermögenswerte von Vanke in städtische Erneuerung, Einzelhandelsimmobilien, Büros, Mietwohnungen, Logistikparks und Hotels umfassen.

Derzeit ist das höchste Anliegen die Weiterentwicklung des Verbraucher -Verbraucher -REIT von CICC.

Gewerbliche Kunden wurden darüber informiert, dass der öffentliche Verkauf des CICC -Verbrauchs REIT im Voraus beendet wurde.

CICCs Consumer Consumer REIT nimmt Hangzhou Xixi City als zugrunde liegende Vermögenswert. 2,1 Milliarden Yuan.

In Bezug auf die Mietverhältnis betrug die durchschnittliche Leasingrate der gewichteten Leasingrate von XIXI-Impression in den Jahren 2014-2022 98,2%. 2023 erreichte die Mietrate 99,6%.

Derzeit hat Vanke nach kommerziellen Beobachtungen, obwohl Vanke das Haus seit vielen Jahren als Kerngeschäft genommen hat, eine diversifizierte Branche, aber es beeinflusst den Entwicklungspfad des kommerziellen Sektors.

Eine Quelle hat ergeben, dass Vanke beabsichtigt hat, den Geschäftsbereich für die Öffentlichkeit zu fördern, aber als das Projekt des Lenkspin -Off -Projekts REITs und Vermögenswerte mit starker Rentabilität veröffentlicht, wird die Gesamtliste nicht mehr gefördert.

Aus dieser Sicht muss der Entwicklungspfad von Vankes Geschäftssektor noch beobachtet werden, aber der Cashflow, der von gewerblichen Immobiliengeschäften mitgebracht wurde, hat der Muttergesellschaft geholfen, die Schwierigkeit zu verabschieden.

Im März 2024 erhielt das Kernvermögen der Yinli -Gruppe das Shenzhen -Hauptquartier von Shenzhen 3,59 Milliarden Yuan bei Betriebseigenschaftsdarlehen für CMBS, weil sie im Voraus einlösen, 2026 und andere Projekte.

Ab März 2024 hat Indien insgesamt 8,4 Milliarden Yuan in Betriebseigenschaften angesammelt, um das CMBS -Geschäft zu ersetzen.

VanKes Management wurde bei der Aufführungsgespräche eingeführt, dass Betriebseigenschaftskredite mit doppelten Händen mit den ausgewogenen Auszahlungen und Rückzahlungen von Vanken sind, indem Ressourcen, Lagerbestände, Verpfändungen und Effizienz in der Operation aussortiert sind. Der Betrieb wurde im ersten Quartal hinzugefügt. 2014. Sexualeigenschaftskredite von 10 Milliarden.

Vor kurzem reduzierte S & P Vanke auf „BB+“, was erwähnte, dass Vanke Enterprises, um die Liquidität der Muttergesellschaft zu ergänzen, die neuen gewerblichen Immobilienkredite der Bank und das Einkommen der Vermögensentsorgung nutzen wird.

Die Verwendung von ungesicherten Investitionsimmobilien kann von Banken gewerbliche Immobilien erhalten.

Ende Januar 2024 lockerten die Zentralbank und die staatliche Finanzaufsichts- und Verwaltungsverwaltung die Bestimmungen, wie Unternehmen das Darlehenseinkommen von gewerblichen Immobilien verwendeten, einschließlich der Vergleichsanleihen.Die Darlehenswertquote darf 70%des Wertes der Immobilienbewertung nicht überschreiten.Daher ist S & P der Ansicht, dass Vanke’s Enterprises Gewerbe -Immobilienkredite von Banken weiter aufnehmen können, um die bevorstehenden Schulden zu finanzieren.

Mit anderen Worten, dieses Hypothekendarlehen erhöht den Vergleichszinssatz von Vanke Enterprises.Bis Ende 2023 wurden Vanke’s Vermögen von nur 34,5 Milliarden Yuan für Bankkredite verpfändet.Bis Ende 2023 machten die Hypothekenschulden nur 7%der Gesamtverschuldung aus.